Dopo il Superbonus, la riqualificazione che verrà

Dall’Ance una proposta di rimodulazione dei bonus per la riqualificazione degli edifici, basata sugli obiettivi di sostenibilità nel tempo dell’impatto sulle finanze pubbliche e, contemporaneamente, sulla possibilità per le famiglie di sopportare il contributo economico richiesto loro

Il patrimonio immobiliare residenziale italiano è molto “vecchio”, con il 74,1% realizzato prima dell'entrata in vigore della normativa sul risparmio energetico (1976) e costruito prima dell’emanazione delle norme antisismiche (1974). Patrimonio che ha abbondantemente superato in media i 40 anni, soglia temporale oltre la quale si rendono indispensabili interventi di manutenzione. Esso appare quindi oggi inadatto alle esigenze di vivibilità, economicità e sostenibilità che derivano dalle nuove sfide mondiali. Su 12,2 milioni di edifici residenziali, circa 9 milioni rientrano nelle classi più energivore (E, F e G), che corrispondono a circa il 73% del patrimonio immobiliare residenziale. In merito al settore non residenziale, su circa 1,35 milioni di edifici il 55%, pari a circa 743.000 edifici, ricade nelle classi più energivore (E, F, G). La rischiosità sismica del territorio italiano, poi, trasforma un’opportunità - il miglioramento delle condizioni abitative - in una necessità.

La prestazione energetica 

Di fronte a questo scenario la riqualificazione rappresenta una priorità, nell’ottica di ridurre le emissioni “clima-alteranti” in atmosfera. In Europa, infatti, gli edifici sono responsabili del 40% del consumo energetico e del 36% delle emissioni dirette e indirette di gas a effetto serra legate all'energia. L'80% dell'energia consumata dalle famiglie in Europa è dovuta al riscaldamento, raffrescamento degli ambienti e all'acqua calda per uso domestico. Non è difficile comprendere le ragioni per cui la Commissione europea ha posto come obiettivo comune a tutti gli Stati membri, nel 2050, la completa decarbonizzazione degli edifici, residenziali e non. Questo risultato non potrà che essere raggiunto aumentando l’efficienza energetica negli usi finali e cambiando il mix di fonti energetiche utilizzate, con l’incremento di quelle rinnovabili. È in corso la revisione della Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici (EPBD), un percorso che è iniziato più di un anno fa e che è ora in via di definizione, con l’avvio del Trilogo tra Commissione europea, Consiglio e Parlamento europeo.

Il testo prevede la riqualificazione del patrimonio immobiliare più energivoro (classi F e G) al 1/1/2033 e classi determinate con una nuova metodologia di classificazione energetica degli edifici. In base alla nuova classificazione, la nuova classe G corrisponderà al 15% del patrimonio immobiliare nazionale, ossia a 1.830.000 immobili residenziali e a circa 280.000 immobili non residenziali, mentre la classe A corrisponderà agli edifici a zero emissioni (ZEB). 

Ecobonus e Sismabonus

L’impianto normativo dell’Ecobonus e Sismabonus condomini del 2017 aveva posto per la prima volta l’attenzione sulla necessità di riferire gli interventi a livello di edificio, abbandonando la logica individualistica degli incentivi precedenti, quasi esclusivamente concentrati sulla dimensione dell’abitazione. Purtroppo, i risultati in termini quantitativi sono stati molto al di sotto delle aspettative (2.800 edifici, in media d’anno). La ragione di questo scarso interesse era legata al costo di questi investimenti, che trova nei bilanci familiari un vincolo spesso insormontabile. Con il Superbonus, introdotto nel maggio 2020 per fronteggiare gli effetti dell’ondata pandemica del Covid-19 e, soprattutto, con la possibilità di cessione del credito anche alle banche, quella che era una possibilità per pochi si è trasformata in un’opportunità popolare, premiando la decisione di intervento di oltre 400.000 edifici in due anni e mezzo. A livello nazionale, il risultato mostra come il 5% sia stato riqualificato, con una distribuzione diversa tra regioni del Centro Nord e del Mezzogiorno, differenza che trova spiegazione principalmente nelle differenze climatiche presenti nel Paese. Oggi, mentre l’esperienza del Superbonus volge al termine - sebbene ancora non risolto il tema dei crediti incagliati e la indispensabile proroga dei lavori per i condomini al 2024 con aliquota vigente - siamo di fronte alla nuova sfida europea di riqualificare energeticamente l’intero patrimonio immobiliare del Continente. Per l’Italia, quest’obiettivo comporterà un numero di interventi molto importante, che può essere raggiunto solo con un sistema di incentivi che renda sostenibile, dal punto di vista economico, la scelta delle famiglie italiane di intervenire sugli edifici in cui abitano. Altrettanto necessaria, naturalmente, è la sostenibilità nel tempo dell’impatto della misura sulle finanze pubbliche. 

La proposta dell’Ance

L’obiettivo di mettere in sicurezza gli edifici e di migliorarli dal punto di vista energetico può essere perseguito solo privilegiando gli interventi di ristrutturazione degli interi edifici, compresi quelli di demolizione e ricostruzione, con obiettivi di risultato ambiziosi. Secondo l’ANCE - Associazione Nazionale Costruttori Edili, solo attraverso una nuova legge sulla rigenerazione urbana e inventivi fiscali ed economici adeguati (il Sismabonus acquisti è considerato un ottimo punto di partenza) si potrà pensare di continuare il lavoro iniziato con il PNRR.

La proposta dell’Ance individua un insieme di strumenti in grado di produrre un numero sufficiente di investimenti salvaguardando, al contempo, la sostenibilità della finanza pubblica. Le linee di intervento si basano su queste direttrici: mantenimento della struttura di controlli, massimali, asseverazioni e qualificazione attualmente previsti per gli interventi del Superbonus; orizzonte almeno decennale degli incentivi, per consentire una distribuzione degli interventi coerente con le scadenze previste in sede europea e permettere una piena programmazione degli interventi; miglioramento energetico di almeno quattro classi per gli edifici ricadenti nelle attuali classi E, F e G; miglioramento sismico di almeno una classe di rischio, nelle zone 1, 2 e 3; mantenimento dell’attuale Sismabonus spettante per l’acquisto di unità immobiliari demolite e ricostruite in chiave antisismica, cedute dalle imprese che hanno eseguito l’intervento; mantenimento, a regime, dell’aliquota del 70% prevista per il 2024; previsione di un’aliquota del 100% per i soli soggetti incapienti; possibilità di cessione del credito o di sconto in fattura per i soli interventi di riqualificazione energetica e sismica di interi edifici; interventi sugli edifici unifamiliari solo se destinati ad abitazione principale; periodo di fruizione delle detrazioni in 5, 10 anni o 20 anni, a scelta del contribuente utilizzatore; previsione di un Fondo di garanzia per l’erogazione di mutui “verdi” alle famiglie per il finanziamento della quota a carico degli interventi.

Secondo le stime Ance, un tale sistema di incentivi permetterebbe di intervenire su circa 120.000 edifici ogni anno, con un costo annuo per lo Stato di circa 20 miliardi. Si tratta, per il momento, di una proposta che costituisce una prima base di ragionamento per l’impostazione di una possibile strategia per la riqualificazione energetica e sismica del patrimonio immobiliare italiano, che combini gli aspetti di sostenibilità finanziaria ed economica per le finanze dello Stato e per quelle delle famiglie proprietarie degli immobili. In ogni caso, per tutte le ipotesi di miglioramento sismico e di riqualificazione energetica di interi edifici condominiali con miglioramento di classi (almeno quattro classi energetiche e una classe sismica), si ritiene opportuno mantenere l’assetto attualmente vigente per il Superbonus in termini di soggetti ammessi, fabbricati e interventi agevolati, plafond di spese cui commisurare la detrazione, nonché il riferimento ai massimali vigenti in base ai prezzari (regionali e DEI e Camere di commercio). Un modo per fare tesoro di ciò che è stato fatto in questi ultimi anni, apportando le modifiche e migliorie necessarie. Allo stesso modo, si ritiene di salvaguardare l’attuale regime dei controlli (asseverazioni, congruità dei costi e, in caso di cessione/sconto, visto di conformità) anche per le spese agevolate con i bonus che, in base alla presente proposta, non potranno essere oggetto di cessione o di sconto in fattura, salva l’ipotesi di “interventi in edilizia libera” o di importo inferiore a 10.000 euro, come attualmente previsto. Ciò, sia per garantire la necessaria continuità al regime del Superbonus che per proseguire nella strada dei controlli e del contrasto ai pericoli di frode.

Le semplificazioni

Gli interventi di efficientamento energetico a oggi continuano a incontrare ostacoli normativi e regolamentari, nonostante alcune semplificazioni. Secondo l’Ance, ferma restando l’esigenza di contrastare l’abusivismo edilizio, una prima questione da affrontare è quella di fornire una risposta semplice ed efficiente al tema dello stato legittimo e ad alcune casistiche di parziale difformità che, in base a caratteristiche, gravità e tempo trascorso, potrebbero essere valutate diversamente rispetto all’attuale quadro normativo. Le semplificazioni introdotte sul tema della conformità urbanistica per il Superbonus fanno riflettere sull’importanza e la necessità di semplificare a “regime” le norme che oggi non permettono di regolarizzare le difformità minori al fine di rinnovare il parco edilizio. Serve inoltre un’azione specifica che intervenga sulle attuali categorie edilizie, ampliando le tipologie di intervento che possono essere realizzate in attività di edilizia libera (come previsto dal Decreto Legge 17/2022 per l’installazione degli impianti solari sugli edifici) e qualificando sempre tra gli interventi di manutenzione straordinaria eseguibili con CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) gli ulteriori interventi di retrofit energetico e quelli di miglioramento sismico (oggi ricadenti in alcuni casi in SCIA), in linea con quanto previsto per gli interventi del 110%.